چگونه بهترین قیمت برای متر آپارتمان را پیدا کنیم؟

مقایسه قیمت‌ها در خرید آپارتمان، یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای تصمیم‌گیری آگاهانه است. در واقع این فرآیند به شما کمک می‌کند تا بهترین گزینه‌ها را شناسایی کنید و دیگر هنگام خرید خانه هزینه‌ اضافی پرداخت نکنید.

نکته مهمی که باید در هنگام انجام فرایند مقایسه به آن توجه کنید این است که روش‌های دیگری برای پیدا کردن قیمت آپارتمان وجود دارد. در واقع ابزارهای آنلاین و سایت‌های مقایسه قیمت می‌توانند در کنار سایر روش‌های اصولی، شما را در پیدا کردن قیمت آپارتمان موردنظر یاری کنند.

در صورتی‌که اطلاعات کافی درباره این روش‌ها نداشته باشید و یا به عوامل موثر بر قیمت آپارتمان بی‌توجهی کنید، به احتمال زیاد هنگام تحلیل قیمت و یا خرید و فروش با چالش‌های مهمی مواجه می‌شوید. در این مطلب به طور کامل نحوه پیدا کردن بهترین قیمت برای متر آپارتمان را مورد بررسی قرار می‌دهیم و سپس شما را با عوامل موثر بر قیمت آپارتمان آشنا می‌کنیم.

نحوه پیدا کردن بهترین قیمت برای متر آپارتمان

قبل از هرگونه اقدامی برای مقایسه قیمت‌ها و خرید آپارتمان، باید بتوانید تشخیص دهید که قیمت تقریبی آن چقدر است؟ این قیمت بر اساس چه عواملی تعیین شده است؟ آیا قیمت اعلام شده منطقی است؟ برای اینکه به جواب این سوال‌ها برسید و قیمت آپارتمان مورد نظر خود را به‌درستی تشخیص دهید، باید ابتدا با عوامل موثر بر قیمت آپارتمان و نحوه تاثیرگذاری آن‌ها بر قیمت آپارتمان آشنا شوید.

عوامل و فاکتورهای مختلفی وجود دارند که هرکدام به شکل خاصی قیمت آپارتمان را افزایش و یا کاهش می‌دهند. در ادامه این عوامل را معرفی می‌کنیم تا به کمک آن‌ها قیمت آپارتمان موردنظر خود را بهتر پیدا کنید.

تاثیر پارکینگ و انباری بر قیمت آپارتمان

پارکینگ و انباری از جمله امکاناتی هستند که می‌توانند به‌طور مستقیم بر قیمت‌گذاری نهایی یک آپارتمان تأثیر بگذارند. البته باید بدانید که ارزش آن‌ها همیشه به‌اندازه فضای سکونت نیست. معمولاً قیمت هر متر مربع انباری بین ۳۵ تا ۵۰ درصد قیمت هر متر مربع از واحد مسکونی محاسبه می‌شود. در واقع این تفاوت به عواملی مانند موقعیت مکانی انباری (در نزدیکی آسانسور یا در انتهای پارکینگ)، ابعاد و مساحت آن، سهولت دسترسی و حتی ارتفاع سقف انباری بستگی دارد.

برای مثال، اگر قیمت هر متر مربع آپارتمان ۵۰ میلیون تومان باشد، یک انباری ۱۰ متری ممکن است حدود ۲۰۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری شود. پارکینگ نیز به همین شکل تأثیرگذار است، اما معمولاً هر متر مربع آن به اندازه ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت واحد مسکونی محاسبه می‌شود. به‌عنوان‌مثال، اگر قیمت هر متر آپارتمان ۵۰ میلیون تومان باشد، پارکینگی با ابعاد ۱۲ متر می‌تواند ۳۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد.

به‌طورکلی این محاسبات به شما کمک می‌کند تا ارزش واقعی فضاهای جانبی آپارتمان را بهتر محاسبه کنید و بر همین اساس تصمیم‌گیری بهتری در تعیین قیمت آپارتمان داشته باشید.

تاثیر تراس یا بالکن در قیمت آپارتمان

تراس یا بالکن از آن دسته مواردی است که قیمت آپارتمان را بالاتر می‌برد. در واقع تحلیل معاملات و ارزیابی هزینه‌ها نشان می‌دهد که تراس‌ها می‌توانند ۵ تا ۱۰ درصد به ارزش هر متر مربع آپارتمان اضافه کنند. البته این افزایش قیمت به عواملی مانند دسترسی اختصاصی و موقعیت تراس بستگی دارد.

در محاسبات شهرداری، تراس‌های مسقف تا عمق ۳ متر بخشی از زیربنا محسوب می‌شوند که بسته به تعداد دیوارهای باز، حدود 70 درصد یا کل مساحت آن، در قیمت‌گذاری تأثیر دارد.

تاثیر سن بنا بر قیمت آپارتمان

هنگام مقایسه قیمت‌ها و یا تحلیل بازار محلی، سن بنا یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که مطرح می‌شود. در واقع سن بنا تاثیر مستقیمی بر قیمت آپارتمان دارد و میزان افت قیمت آن بر اساس ضریب استهلاک سالانه محاسبه می‌شود.

در دو سال اول، آپارتمان‌ها معمولاً با قیمت مشابه واحدهای نوساز معامله می‌شوند، اما از سال سوم تا دهم، قیمت آن هر سال حدود ۲ درصد کاهش پیدا می‌کند. این کاهش قیمت برای بناهای بین ۱۰ تا ۲۰ سال، به ۱.۵ درصد در هر سال می‌رسد.

پس از ۲۰ سال، ارزش ملک به‌طور میانگین به ۶۵ درصد قیمت یک آپارتمان نوساز می‌رسد. البته باید بدانید که این روند کاهشی در املاک بالای ۱۰ سال تدریجاً کندتر می‌شود، به طوری که تفاوت قیمت میان یک ملک ۱۲ ساله و ۱۷ ساله ناچیز است.

تاثیر آسانسور و طبقه واحد در قیمت آپارتمان

آسانسور یکی از عوامل کلیدی در قیمت‌گذاری آپارتمان‌های بالای طبقه اول است. در واقع نبود آسانسور از آن دسته مواردی است که قیمت آپارتمان را به‌ طرز قابل‌توجهی کاهش می‌دهد. برای مثال، آپارتمان‌های بدون آسانسور در طبقه دوم معمولاً ۵ درصد، در طبقه سوم ۲۰ درصد و در طبقه چهارم ۳۰ درصد ارزان‌تر از واحدهای مشابه با آسانسور هستند.

در اینجا باید به این نکته توجه داشته باشید که هنگام تحلیل قیمت، وجود آسانسور تأثیر افزایشی کمتری بر قیمت واحدها دارد. در واقع اگر آپارتمان شما دارای آسانسور باشد، طبقات سوم و چهارم تنها ۲ درصد و طبقات پنجم به بالا حدود ۵ تا ۶ درصد ارزش بیشتری پیدا می‌کنند. به‌طورکلی هرچه آپارتمان در طبقه بالاتری باشد، اهمیت آسانسور در تعیین قیمت بیشتر می‌شود.

تاثیر تعداد واحدها بر قیمت آپارتمان

تعداد واحدهای یک آپارتمان تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت آن دارد. در آپارتمان‌های نوساز، واحدهای تک‌واحدی به دلیل آرامش بیشتر و هزینه‌های کمتر، معمولاً ۱۰ درصد گران‌تر از آپارتمان‌های چند‌واحدی مشابه هستند. همچنین در آپارتمان‌های قدیمی‌تر، کاهش ارزش به‌صورت درصدی برای هر سال محاسبه می‌شود، اما تعداد واحدها همچنان نقش مهمی ایفا می‌کند.

البته این تأثیر بستگی به موقعیت جغرافیایی آپارتمان هم دارد، یعنی زمانی این اطلاعات صدق می‌کند که مقایسه قیمت‌ها بین دو آپارتمان مشابه انجام بگیرد. در واقع دو آپارتمان در مکان‌های یکسان و ویژگی‌های برابر، از نظر تعداد واحد اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند. معمولا آپارتمانی که تعداد واحد کمتری دارد، قیمت بالاتری روی آن می‌گذارند.

تاثیر لوکیشن و محله بر قیمت آپارتمان

حتی در صورت عدم استفاده از کارشناسان در تحلیل قیمت آپارتمان، به‌خوبی می‌دانید که محله و موقعیت جغرافیایی تاثیر زیادی بر قیمت آپارتمان دارند. یکی از مهم‌ترین عوامل، شهرت منطقه است که می‌تواند تفاوت‌های زیادی در قیمت ایجاد کند.

در واقع مناطقی که در زبان عامیانه به بالای شهر معروف هستند، نسبت به مناطق پایین شهر قیمت بالاتری دارند. علاوه بر این، وجود گسل‌های زلزله در منطقه می‌تواند قیمت ملک را به‌ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران کاهش دهد.

مقاومت خاک نیز عامل مهمی است که اهمیت تاثیرگذاری لوکیشن آپارتمان را بالا می‌برد. در واقع زمین‌های با خاک سست معمولاً قیمت پایین‌تری دارند. همچنین، موقعیت ملک نسبت به مسیرهای اصلی و ایستگاه‌های مترو می‌تواند بر قیمت آن تاثیر زیادی بگذارد، به طوری که ملک‌های نزدیک به ایستگاه‌های مترو معمولاً گران‌تر هستند.

تاثیر نوع سند در قیمت آپارتمان

هنگام ارزیابی مالی و تعیین قیمت آپارتمان، نوع سند یکی از موضوعات بسیار مهم است که مورد بررسی قرار می‌گیرد. آپارتمان‌هایی که سند رسمی دارند به مراتب گران‌تر از آپارتمان‌های قولنامه‌ای هستند. این تفاوت قیمت ناشی از اعتبار قانونی بالاتر املاک با سند رسمی است. علاوه بر این، در میان املاک سنددار، نوع سند نیز بر قیمت تأثیر دارد. برای مثال، سند شخصی معمولاً قیمت بالاتری نسبت به سندهای اوقافی یا تعاونی دارند.

تاثیر مصالح و معماری بنا در قیمت آپارتمان

نوع مصالح مورد استفاده مانند ساختمان‌های بتنی، فلزی یا ترکیبی از هر دو، تأثیر مستقیم بر قیمت آپارتمان دارد. دقیقا به همین خاطر است که بسیاری از افراد هنگام مقایسه قیمت‌ها، از کارشناسان حرفه‌ای می‌خواهند این موضوع را بررسی کنند.

علاوه بر نوع مصالح، کیفیت استفاده و نحوه اجرا نیز اهمیت دارد. در واقع اگر هنگام ساخت آپارتمان مصالح باکیفیتی به کار رفته باشد، در صورت نصب آن‌ها توسط افراد غیر حرفه‌ای و آماتور، ارزش ملک کاهش می‌یابد. همچنین معماری بنا چه از نظر خارجی و داخلی، بر قیمت تاثیر زیادی دارد.

خانه‌هایی با معماری مدرن و طراحی زیبا معمولاً قیمت بالاتری دارند، زیرا علاوه بر زیبایی، کاربردی بودن فضاها و رفاه ساکنین نیز اهمیت زیادی دارد. طراحی‌های داخلی مانند کابینت‌ها، کفپوش‌ها و شیرآلات از جمله عواملی هستند که در قیمت‌گذاری تأثیرگذار هستند.

تاثیر فرم زمین و میزان دید آپارتمان

فرم زمین و میزان دید آپارتمان تأثیر زیادی بر قیمت‌گذاری دارند. خانه‌هایی که از فرم زمین مناسب و بدون قناسی برخوردارند، معمولاً قیمت بالاتری دارند، چرا که ساخت و استفاده از فضا در این نوع زمین‌ها بهتر است. همچنین، چند بر بودن آپارتمان نیز در تعیین قیمت مؤثر است. در واقع آپارتمانی که از چند جهت دید داشته باشد، قیمت بالاتری دارد.

تاثیر رونق خرید و فروش در منطقه بر قیمت آپارتمان

هنگام تعیین قیمت آپارتمان، باید به رونق خرید و فروش در آن منطقه هم توجه کنید. در واقع این موضوع می‌تواند روی تعیین قیمت آپارتمان از سوی فروشنده تاثیر داشته باشد. اگر ملکی در منطقه‌ای قرار داشته باشد که بازار خرید و فروش فعال و پررونقی دارد، قیمت آن می‌تواند افزایش پیدا کند، زیرا تقاضا برای خرید بالا است.

البته باید بدانید که عکس این قضیه هم صدق می‌کند، یعنی در مناطقی که بازار خرید و فروش راکد است، قیمت‌ها معمولاً پایین‌تر می‌آیند و فروش یا اجاره ملک ممکن است نیاز به تخفیف داشته باشد. به‌طورکلی وضعیت بازار محلی نقش مهمی در تعیین قیمت آپارتمان دارد.

روش‌های مهم برای قیمت‌گذاری آپارتمان

حال که با عوامل موثر بر قیمت آپارتمان و نحوه تاثیرگذاری آن‌ها آشنا شدید، باید به کمک روش‌های مختلف قیمت‌گذاری را انجام دهید. نکته مهمی که باید به آن توجه داشته باشید این است که تعیین روش‌های قیمت‌گذاری آپارتمان بر اساس عوامل مختلفی مانند موقعیت جغرافیایی، شرایط بازار و ویژگی‌های ملک تعیین می‌شوند. در ادامه شما را با این روش‌ها آشنا می‌کنیم تا با اطلاعات بیشتری قیمت‌گذاری آپارتمان مورد نظر را انجام دهید.

روش مقایسه‌ای (Comparative Method)

مقایسه قیمت‌ها یا روش مقایسه‌ای، یکی از متداول‌ترین و ساده‌ترین روش‌ها برای قیمت‌گذاری آپارتمان‌ها است که به کمک مقایسه قیمت ملک با املاک مشابه در همان منطقه، انجام می‌شود. در این روش، فاکتورهایی مانند موقعیت جغرافیایی، مساحت، سن ساختمان و امکانات به دقت مورد بررسی قرار می‌گیرند.

در این روش املاک مشابهی که اخیراً در همان منطقه خرید و فروش شده‌اند، به‌عنوان معیار مقایسه انتخاب می‌شوند. مشاوران املاک با تجربه، به‌ویژه آن‌هایی که با بازار محلی آشنا هستند، می‌توانند از مقایسه نرخ‌های منطقه‌ای استفاده کنند و به کمک آن قیمت دقیق‌تر را به دست بیاورند. در کنار این، سایت‌های مقایسه قیمت نیز می‌توانند به‌عنوان ابزاری برای دسترسی به اطلاعات فروش‌های اخیر و مقایسه قیمت‌ها کمک کنند. در واقع این ابزارهای آنلاین می‌توانند امکان مقایسه آپارتمان‌های مشابه را آسان‌تر و سریع‌تر کنند.

روش هزینه‌ای (Cost Approach)

روش هزینه‌ای یکی از روش‌های قیمت‌گذاری است که بر اساس هزینه‌های ساخت و ساز ملک تعیین می‌شود. در این روش، هزینه‌های مواد، نیروی کار، خرید زمین و هزینه‌های جانبی مانند سود سازنده به دقت محاسبه می‌شود.

علاوه بر هزینه‌های ساخت، میزان استهلاک ملک (به خصوص برای املاک قدیمی‌تر یا ساختمان‌هایی که نیاز به بازسازی دارند) نیز در نظر گرفته می‌شود. این روش بیشتر برای املاک جدید یا خاصی کاربرد دارد که نیاز به بازسازی یا ترمیم داشته باشند. البته برای محاسبه دقیق این روش، به اطلاعات کامل و دقیق از هزینه‌های ساخت و بازسازی نیاز دارید.

روش ارزیابی کارشناسی

درصورتی‌که مقایسه قیمت‌ها شما را به جواب دقیق نرساند، باید از روش‌های اصولی‌تری مانند روش ارزیابی کارشناسی استفاده کنید. روش ارزیابی کارشناسی یکی از دقیق‌ترین و رسمی‌ترین روش‌ها برای تعیین قیمت ملک است. در این روش، کارشناس رسمی با توجه به ویژگی‌های خاص ملک، شرایط بازار و منطقه، قیمت دقیق ملک را تعیین می‌کند.

این روش بیشتر در شرایط رسمی یا قضائی کاربرد دارد. کارشناسان از فرمول‌های محاسباتی و روش‌های علمی برای ارزیابی هزینه‌ها استفاده می‌کنند که برای این کار، عواملی مانند متراژ، موقعیت جغرافیایی و دیگر ویژگی‌های ملک را در نظر می‌گیرند.

روش بازاریابی رقابتی

روش بازاریابی رقابتی یا قیمت‌گذاری بر اساس رقابت، قیمت آپارتمان را باتوجه‌به رقابت موجود در بازار تعیین می‌کند. در این روش، فروشنده قیمت ملک را کمی پایین‌تر از قیمت رقبا اعلام می‌کند تا ملک سریع‌تر به فروش برسد. البته این روش زمانی به کار می‌آید که تعداد املاک مشابه زیاد است.

در عین حال، اگر بازار محدودتر باشد و تعداد املاک کم‌تر باشد، فروشنده ممکن است قیمت ملک را بالاتر اعلام کند تا از این طریق بازار را تحت تاثیر قرار دهد.

روش مزایده‌ای

روش مزایده‌ای یا قیمت‌گذاری در حراج، به این صورت است که ملک به بالاترین پیشنهاد فروخته می‌شود. این روش معمولاً برای املاک با شرایط ویژه یا در شرایط خاص بازار استفاده می‌شود. در روش مزایده‌ای، مشاوران املاک ابتدا ویژگی‌های ملک را بررسی و سپس با مقایسه قیمت‌ها، ارزش تقریبی ملک را تعیین می‌کنند. البته بسته به نوع ملک و هدف فروشنده، ممکن است روش مزایده برای فروش سریعتر یا بهترین قیمت ممکن انتخاب شود.

به‌طورکلی استفاده از این روش نیاز به تحلیل دقیق شرایط بازار و مشاوره با کارشناسان دارد. همچنین برای افزایش ارزش ملک قبل از حراج، می‌توان اقداماتی همچون تعمیرات، بازسازی، تعویض تجهیزات قدیمی یا بهبود نمای ساختمان را انجام داد.

جمع‌بندی

مقایسه قیمت‌ها یا استفاده از ابزارهای آنلاین یکی از بهترین روش‌ها برای پیدا کردن قیمت متر آپارتمان است. البته قبل از اینکه هرگونه اقدامی برای تعیین قیمت انجام دهید، باید ابتدا با عوامل موثر بر قیمت آپارتمان و نحوه تاثیر آن‌ها آشنا شوید.

در این مطلب ابتدا شما را با این عوامل آشنا کردیم و سپس بهترین و رایج‌ترین روش‌های تعیین قیمت آپارتمان را معرفی کردیم. درصورتی‌که می‌خواهید از سایت‌های مقایسه قیمت استفاده کنید و از قیمت به‌روز آپارتمان‌ها مطلع شوید، باید از پلتفرم‌های معتبری مانند فراسواپ استفاده کنید. این پلتفرم علاوه بر ارائه قیمت دقیق متر آپارتمان، امکان خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را با حداقل هزینه فراهم می‌کند.