چگونه قیمت آپارتمان‌ها تعیین می‌شود؟

عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان یکی از کلیدی‌ترین موضوعاتی است که باید خریداران و فروشندگان توجه ویژه‌ای به آن داشته باشند تا در نهایت بتوانند معاملات خوب و بدون چالشی را انجام دهند. شاید تاکنون بارها با این سوال مواجه شده باشید که چرا برخی آپارتمان‌ها در کمتر از چند ساعت به فروش می‌رسند، اما برخی دیگر ماه‌ها بدون مشتری باقی می‌مانند؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که زمان خرید آپارتمان و قیمت آن را چندین عامل مختلف تعیین می‌کنند. برای اینکه بتوانید آپارتمان خود را راحت‌تر بفروشید و یا هنگام خرید از کلاهبرداری فروشندگان جلوگیری کنید، باید علاوه بر تأثیر تورم، نوع منطقه و متراژ، سایر عوامل مهم و تاثیرگذار را به‌خوبی بشناسید.

در این مطلب به طور کامل نحوه تعیین قیمت آپارتمان را مورد بررسی قرار می‌دهیم و شما را با مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن و قیمت آپارتمان آشنا می‌کنیم.

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که محاسبه قیمت آپارتمان و روند قیمت‌گذاری آن آسان است، اما باید بدانید که این تصور اصلا درست نیست. در واقع قیمت‌گذاری آپارتمان یک عمل پیچیده است که باید برای انجام آن فاکتورهای بسیار زیادی را در نظر گرفت. البته در حال حاضر روش‌هایی وجود دارند که با استفاده از آن‌ها می‌توانید یک قیمت تقریبی از ملک به دست بیاورید.

روش «یک درصد و نیم» از آن دسته روش‌های رایج است که معمولا کارشناسان حوزه مسکن به کمک آن قیمت هر مترمربع آپارتمان را بر اساس قیمت یک آپارتمان تازه‌ساخت در آن منطقه به دست می‌آوردند. برای تعیین قیمت یک آپارتمان چند سال ساخت به کمک این روش، از ضریب استهلاک استفاده می‌شود که در بازار مسکن به طور معمول حدود ۱.۵ درصد است.

این ضریب نشان‌دهنده کاهش ارزش ملک به ازای هر سال ساخت است. به عبارت دیگر، برای محاسبه قیمت یک آپارتمان قدیمی‌تر، باید مقدار کاهش آن بر اساس تعداد سال‌های ساخت محاسبه شود و از قیمت نوساز کسر شود.

مراحل محاسبه قیمت آپارتمان با روش یک درصد و نیم

محاسبه قیمت آپارتمان با روش یک درصد و نیم مراحل مختلفی دارد که در ادامه آن‌ها را بیان می‌کنیم:

• ابتدا قیمت هر متر مربع نوساز را در منطقه مشخص می‌کنیم. به عنوان مثال، اگر قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای ۸۰ میلیون تومان باشد، این مقدار به عنوان مبنای قیمت‌گذاری استفاده می‌شود.
• در مرحله دوم باید محاسبه استهلاک را انجام دهیم. برای این کار باید با استفاده از ضریب استهلاک (که معمولاً ۱.۵ درصد در نظر گرفته می‌شود)، مقدار کاهش قیمت به ازای هر سال ساخت محاسبه شود. برای مثال، اگر قیمت هر متر آپارتمان تازه ساخت 80 میلیون تومان باشد، باید آن را در 1.5 ضرب کنیم. (کاهش قیمت سالانه = ۸۰ میلیون تومان × ۱.۵٪ = ۱.۲ میلیون تومان)
• در مرحله سوم باید کاهش قیمت آپارتمان موردنظر را به دست بیاورید. برای این کار باید تعداد سال‌های عمر ساختمان را در عدد به دست آمده مرحله قبل ضرب کنیم. برای مثال، اگر آپارتمان ۸ ساله باشد، این کاهش قیمت برای هر سال ساخته شدن محاسبه شده و سپس از قیمت نوساز کسر می‌شود. (کاهش کل قیمت برای ۸ سال ساخت = ۱.۲ میلیون تومان × ۸ = ۹.۶ میلیون تومان)
• پس از محاسبه کاهش قیمت، این عدد به قیمت اولیه اضافه یا از آن کم می‌شود و قیمت هر متر مربع آپارتمان چند سال ساخت به دست می‌آید. (قیمت هر متر مربع آپارتمان ۸ ساله = ۸۰ میلیون تومان – ۹.۶ میلیون تومان = ۷۰.۴ میلیون تومان)
• در نهایت باید محاسبه قیمت کل آپارتمان را انجام دهید. برای این کار کافی است که قیمت هر مترمربع آپارتمان 8 ساله را در متراژ آن ضرب کنید.

عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان

با اینکه روش‌های مختلفی مانند روش یک درصد و نیم امکان محاسبه تقریبی قیمت آپارتمان را فراهم می‌کنند، اما عوامل و فاکتورهای مختلفی وجود دارند که این محاسبات رو برهم می‌زنند. برای مثال، یک آپارتمان ممکن است فاقد پارکینگ و انباری باشد و این امر تغییرات خاصی در محاسبه قیمت آن ایجاد کند.

به‌طورکلی عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان زیاد هستند و هرکدام می‌توانند قیمت نهایی را افزایش و یا کاهش دهند. برای اینکه بتوانید محاسبه قیمت آپارتمان را بهتر انجام دهید، باید ابتدا تمامی این عوامل را بشناسید و از تاثیرات آن‌ها آگاه شوید. مواردی که در ادامه معرفی می‌کنیم، مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان هستند:

قدرالسهم

یکی مهم‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان، قدرالسهم نام دارد. این عبارت به سهم هر واحد از زمینی که ساختمان روی آن ساخته شده است، اشاره دارد. به عبارت دیگر، در یک ساختمان چند واحدی، به هر واحد آپارتمانی بخشی از زمین تعلق می‌گیرد که همان قدرالسهم است. این قسمت از زمین در محاسبه قیمت نهایی واحد تأثیر می‌گذارد، زیرا هر چه قدرالسهم یک واحد بیشتر باشد، ارزش آن واحد بالاتر خواهد بود.

برای محاسبه قیمت آپارتمان باید ابتدا قدرالسهم را حساب کنید، اما در اینجا باید به این نکته توجه داشته باشید که محاسبه قدرالسهم بستگی به متراژ واحدهای ساختمان دارد. اگر تمام واحدها متراژ یکسانی داشته باشند، قدرالسهم حاصل تقسیم تعداد کل واحدها بر متراژ کل زمین است.

در طرف مقابل اگر متراژ کل واحدها باهم برابر نباشد، ابتدا باید متراژ کل ساختمان را در متراژ واحد خود ضرب کنید و سپس هر عددی که به دست آوردید، بر تعداد کل مساحت واحدها تقسیم کنید. البته هنگام محاسبه قدرالسهم باید به این نکته توجه داشته باشید که پارکینگ و انباری شامل آن نمی‌شود.

پارکینگ

وجود پارکینگ در آپارتمان‌ها می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت‌گذاری آپارتمان داشته باشد. در بسیاری از مناطق، آپارتمان‌هایی که پارکینگ دارند، معمولاً ۳ تا ۸ درصد گران‌تر از آپارتمان‌های بدون پارکینگ هستند. به طور مثال، اگر قیمت یک آپارتمان ۸۰۰ میلیون تومان باشد، ارزش پارکینگ آن حدود ۵۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

همچنین باید بدانید که قیمت پارکینگ به نسبت قیمت آپارتمان هم محاسبه می‌شوید. در واقع هر متر مربع از آن معادل ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت هر متر مربع آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. علاوه بر این، موقعیت پارکینگ نیز می‌تواند بر ارزش آن تأثیرگذار باشد. در کوچه‌های عریض، پارکینگ معمولاً ارزش بیشتری دارد، اما در کوچه‌های باریک یا شلوغ، ممکن است پارکینگ اهمیت کمتری پیدا کند.

انباری

ازآنجایی‌که آپارتمان‌ها فضای زیادی ندارند، انباری در دسته مهم‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان قرار می‌گیرد. در واقع وجود انباری در سند یک آپارتمان، تاثر تقاضای آن را افزایش می‌دهد و افراد را وادار می‌کند که هزینه بیشتری بپردازند.

نحوه محاسبه قیمت انباری هم به‌مانند پارکینگ است، اما با این تفاوت که قیمت هر متر مربع از آن معادل ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت هر متر مربع آپارتمان در نظر گرفته می‌شود.

متراژ ساختمان

متراژ ساختمان یکی از اولین فاکتورهایی است که هنگام محاسبه قیمت آپارتمان به آن توجه می‌کنند. طبیعتا هرچه متراژ یک آپارتمان بیشتر باشد، قیمت آن هم بالاتر می‌رود.

آسانسور

وجود آسانسور برای آپارتمان‌هایی که در طبقات بالا وجود دارند، یک نیاز مهم و اساسی به شمار می‌آید. در واقع آپارتمان‌هایی که از مزیت آسانسور بهره‌مند هستند، قیمت بالاتری دارند، اما آپارتمان‌هایی که این ویژگی را ندارند، با تقاضای کمتری مواجه می‌شوند.

سن بنا

سن بنای ساختمان اولین موضوعی است که هنگام خرید و فروش خانه از طرف خریداران مطرح می‌شود. در واقع سن بنا مانند سال تولید خودرو است و هر چه بالاتر باشد، نشان از کاهش کیفیت ساخت دارد. طبیعتا هرچه سن بنای ساختمان بالاتر باشد، قیمت آن پایین‌تر می‌آید. دقیقا به همین خاطر است که بیشتر افراد برای آپارتمان‌های تازه‌ساخت، هزینه بالاتری می‌پردازند. در واقع تاثیر سن بنا بر کیفیت ساختمان آن‌قدر بالا است که بیشتر افراد از آن به‌عنوان مهم‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان یاد می‌کنند.

بالکن یا تراس

تراس یا بالکن یکی از امکاناتی است که می‌تواند قیمت آپارتمان را ۵ تا ۱۰ درصد افزایش دهد. این فضاها نه‌تنها به نمای زیباتر ساختمان کمک می‌کنند، بلکه محیطی برای لذت بردن از هوای آزاد و آرامش بیشتر فراهم می‌کنند.

از نظر قوانین شهرداری، تراس‌های مسقف تا عمق ۳ متر بخشی از زیربنا محسوب می‌شوند. همچنین برای تراس‌هایی که سه طرف باز دارند، نیمی از مساحت و برای تراس‌های سه طرف بسته، ۲/۳ (دو سوم) یا حتی کل مساحت ممکن است به عنوان زیربنا محاسبه شود.

شرایط سند ملک

بدون شک یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان، شرایط سند آن است. در واقع رسمی بودن سند می‌تواند قیمت آپارتمان را افزایش دهد، اما اگر این ویژگی را نداشته باشد، قطعا قیمت آن پایین‌تر می‌آید. همچنین اگر ملک دارای سند باشد، نوع آن اهمیت پیدا می‌کند.

در واقع سند می‌تواند شخصی، اوقافی، تعاونی، مشاع یا انواع دیگری داشته باشد. هر کدام از این سندها بر ارزش ملک اثر می‌گذارند. به عنوان مثال، ملک با سند شخصی معمولاً ارزش بیشتری دارد، چرا که مالکیت آن قطعی‌تر و فرآیند معامله آن ساده‌تر است.

دسترسی‌ها

نزدیکی به امکانات حمل‌ونقل عمومی مانند ایستگاه‌های مترو و BRT در شهرهای بزرگ، می‌تواند قیمت ملک را افزایش دهد. همچنین دسترسی راحت به مدارس، مراکز خرید، بیمارستان‌ها و سایر خدمات شهری نقش مهمی در تعیین ارزش ملک دارد. البته نزدیکی بیش‌ازحد به برخی مسیرها مانند فرودگاه، ممکن است ارزش ملک را به دلیل سروصدای زیاد کاهش دهد.

ارزش سرمایه‌گذاری

برخی محله‌ها به دلیل رشد قیمتی و امکانات ویژه، گزینه‌های ایده‌آلی برای سرمایه‌گذاری هستند. خریداران در این مناطق نه‌تنها سرمایه خود را حفظ می‌کنند، بلکه اغلب سود قابل‌توجهی نیز به دست می‌آورند.

ظاهر بیرونی ساختمان

نمای بیرونی ساختمان و اجزای آن از جمله درب ورودی، تاثیر زیادی در جذب خریدار دارد. درب‌ها باید متناسب با کاربری ساختمان، با کیفیت و امنیت بالا انتخاب شوند. استفاده از مواد نامناسب یا طراحی غیرجذاب می‌تواند ارزش ملک را کاهش دهد و نظر خریداران را جلب نکند. همچنین طراحی نمای بیرونی و استفاده از طرح‌های مدرن تاثیر زیادی در قیمت آن دارد.

لوکیشن آپارتمان

محل قرارگیری آپارتمان و شهرت منطقه یکی از اصلی‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان است. هرچه امکانات منطقه لوکس‌تر باشد و امکانات رفاهی بیشتری ارائه کند، قیمت ملک نیز افزایش می‌یابد. برای مثال، همان‌طور که می‌دانید محله‌های بالای شهر تهران به دلیل شهرت بالا و امکانات پیشرفته، قیمت بالاتری نسبت به سایر محله‌های آن دارند.

موقعیت واحد و نور مناسب

نورگیری خوب یکی از ویژگی‌هایی است که تأثیر زیادی در جذابیت و ارزش یک ملک دارد. خانه‌های روشن و آفتاب‌گیر معمولاً محبوب‌تر هستند، در حالی که واحدهای تاریک و کم‌نور احساس دلگیری ایجاد می‌کنند و اصطلاحاً نمور به حساب می‌آیند. این ویژگی بر قیمت ملک نیز تأثیر مستقیمی دارد. درواقع، هرچه آپارتمان نور بهتری داشته باشد و ویو بهتری را ارائه کند، قیمت بالاتری دارد.

سبک معماری و استانداردهای ساخت

ظاهر داخلی و خارجی آپارتمان تأثیر زیادی در جلب نظر خریداران دارد. در واقع معماری شیک و استفاده از مصالح باکیفیت، جذابیت ملک را افزایش می‌دهد و قیمت آن را بالا می‌برد. رعایت استانداردهای ساخت‌وساز نیز به بهره‌وری و دوام ساختمان کمک می‌کند و بر ارزش آن می‌افزاید. همچنین بیشتر کارشناسان قیمت مصالح ساختمانی را بررسی می‌کنند و درصورت استفاده از متریال‌های باکیفیت و مدرن، قیمت را بالاتر می‌برند.

سیاست‌های دولتی

تصمیمات و سیاست‌های دولت مانند ارائه وام‌های مسکن یا تخفیف‌های مالیاتی، می‌توانند بازار را تغییر دهند. این سیاست‌ها ممکن است تقاضا را بالا ببرند و باعث رشد قیمت شوند. البته باید بدانید که سیاست‌های دولت می‌تواند با کاهش تقاضا، به افت قیمت منجر شوند.

امکانات داخلی

وجود امکانات مدرن مانند آشپزخانه‌های مجهز، سیستم‌های هوشمند و حمام‌های به‌روز، یکی دیگر از عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان به شمار می‌آید. این ویژگی‌ها جذابیت ملک را برای خریداران بیشتر می‌کنند و باعث می‌شوند که آپارتمان در زمان کمتری به فروش برسد.

نرخ سود وام

نرخ بهره وام مسکن به طور مستقیم بر قیمت ملک تأثیر می‌گذارد. بهره‌های بالا تقاضا را کاهش داده و قیمت‌ها را پایین می‌آورد، در حالی که بهره‌های پایین خرید ملک را جذاب‌تر می‌کنند و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد.

عرضه و تقاضا

تعادل میان عرضه و تقاضا قیمت ملک را تعیین می‌کند. در واقع اگر تقاضا بیشتر از عرضه باشد، رقابت خریداران قیمت را بالا می‌برد. همچنین این قضیه می‌تواند نتیجه عکس هم داشته باشد، یعنی اگر عرضه ملک بیشتر از تقاضا باشد، قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کنند.

جمع‌بندی

عوامل مؤثر بر قیمت آپارتمان زیاد هستند، به همین دلیل محاسبه قیمت آن مقداری سخت و پیچیده می‌شود. در واقع برای اینکه بتوانید قیمت واقعی آپارتمان را محاسبه کنید، باید فاکتورهای مختلفی را در نظر بگیرید که هرکدام می‌توانند به‌تنهایی تغییراتی در قیمت ایجاد کنند.

در این مطلب به طور کامل نحوه محاسبه قیمت آپارتمان و عوامل موثر بر قیمت آن از جمله تاثیر تورم، امکانات، سیاست‌های دولت، لوکیشن و غیره را مورد بررسی قرار دادیم. درصورتی‌که می‌خواهید از قیمت جدید آپارتمان‌ها مطلع شوید و با حداقل هزینه شروع به خرید متراژ آپارتمان‌ها کنید، پلتفرم فراسواپ گزینه بسیار مناسبی است. در واقع این پلتفرم امکان خرید هر چند متر از یک واحد مسکونی را را برایتان فراهم می‌کند تا با حداقل هزینه سرمایه‌گذاری خود را آغاز کنید.