پیش‌بینی آینده بازار مسکن

روند رشد بازار مسکن یکی از شاخص‌های کلیدی اقتصاد در تمامی کشورها است که به‌عنوان معیاری برای تحلیل اقتصادی و تعیین سطح رفاه جامعه مورد توجه قرار می‌گیرد. در واقع بازار مسکن تحت تاثیر عواملی مانند تورم، نرخ بهره، سیاست‌های دولتی، تغییرات جمعیتی و غیره با نوسانات پیچیده‌ای مواجه است، به همین دلیل باید قبل از سرمایه‌گذاری در این بازار، تحلیل جامعی از آینده آن داشته باشید.

در سال‌های اخیر، رشد قیمت‌ها و کاهش توان خرید، اهمیت پیش‌بینی آینده بازار مسکن را بیش از پیش بالا برده است. بررسی این بازار و شناسایی روندهای آینده، نه‌تنها برای سیاست‌گذاران، بلکه برای سرمایه‌گذاران و شهروندان نیز اهمیت بسیار زیادی دارد.

در این مقاله، آینده بازار مسکن را از زوایای مختلف بررسی می‌کنیم و اطلاعات کاملی درباره عوامل موثر بر تغییرات آن، سناریوهای مختلف بازار در سال آینده، نکات مهم برای خریداران و تحلیل اقتصادی بازار توسط کارشناسان ارائه می‌کنیم.

عوامل موثر بر آینده بازار مسکن

قبل از اینکه روند رشد بازار و آینده آن را بررسی کنیم، ابتدا باید با عواملی آشنا شوید که می‌توانند به‌تنهایی تغییرات خاصی در قیمت‌ها ایجاد کنند و مسیر بازار را تغییر دهند. این عوامل مهم عبارت‌اند از:

تورم و قدرت خرید مردم

تورم همواره یکی از اصلی‌ترین متغیرهای اقتصادی به شمار می‌آید که می‌تواند به‌تنهایی روند رشد بازار مسکن را با چالش بزرگی مواجه کند. در کشور ایران، افزایش مداوم تورم، به‌ویژه در بخش‌هایی چون قیمت مصالح ساختمانی (تیرآهن، میلگرد و غیره) و دستمزد نیروی کار، هزینه ساخت‌وساز را به طرز قابل‌توجهی بالا می‌برد. در نتیجه، قیمت نهایی مسکن نیز تحت‌تاثیر این اتفاقات افزایش پیدا می‌کند و قدرت خرید مردم پایین می‌آید. در واقع، این کاهش قدرت خرید می‌تواند به افت تقاضا و کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق منجر شود، هرچند در کلان‌شهرها معمولاً تاثیر کمتری دارد.

نرخ بهره بانکی

تغییرات در سیاست‌های پولی بانک مرکزی و نرخ بهره، نقشی کلیدی در رفتار خریداران و سرمایه‌گذاران مسکن دارد. در واقع نرخ‌های بهره بالا معمولاً توان وام‌گیرندگان را برای خرید مسکن کاهش می‌دهد و به‌تبع آن تقاضا در این بخش افت می‌کند. از سوی دیگر، نرخ بهره پایین می‌تواند به افزایش جذابیت وام‌های مسکن و رونق نسبی این بازار کمک کند. به‌طورکلی تاثیر بانک‌ها در تعیین نرخ بهره و سیاست‌های دولت در این بخش، می‌تواند عرضه و تقاضای مسکن را با تغییرات خاصی مواجه کند.

رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها

افزایش جمعیت و تغییرات جمعیتی مانند افزایش تعداد خانوارهای کوچک‌تر، باعث رشد تقاضا برای واحدهای مسکونی می‌شود. پیش‌بینی می‌شود که در سال‌های آینده با توجه به رشد جمعیت در ایران، نیاز به ساخت واحدهای مسکونی بیشتر از گذشته احساس شود. البته تحقق این نیاز به شرایط اقتصادی و سیاست‌های دولتی وابسته است. همچنین باید بدانید که مهاجرت به شهرها باعث افزایش جمعیت، بالا رفتن تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن می‌شود.

نقش سیاست‌های دولتی

تصمیمات دولت تاثیر عمیقی بر روند رشد بازار مسکن دارد. برنامه‌هایی مانند ساخت مسکن حمایتی یا اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر و مسکن ملی، توانسته‌اند بخش‌هایی از بازار را تنظیم کنند. درصورتی‌که دولت بتواند چنین طرح‌هایی را در سال آینده اجرا کند، بازار مسکن متعادل می‌شود و قیمت‌ها افزایش چندان زیادی پیدا نمی‌کنند. در مقابل، عدم حمایت کافی یا ایجاد محدودیت‌های شدید در فرآیند ساخت‌وساز، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها و کاهش عرضه شود.

تاثیر بازارهای موازی

تحولات در بازارهای مالی و سرمایه‌گذاری مانند ارز، طلا و بورس، به‌صورت غیرمستقیم بر بازار مسکن اثر می‌گذارد. ازآنجایی‌که سرمایه‌گذاران همواره به دنبال سود بیشتری هستند، شرایط عالی بازارهای موازی باعث می‌شود که آن‌ها بی‌خیال بازار مسکن شوند و سرمایه خود را به این بازارهای انتقال دهند. همچنین، نوسانات نرخ ارز می‌تواند هزینه واردات مصالح ساختمانی را بالا ببرد و قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش دهد.

ریسک‌های موثر بر بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط فعلی با مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی روبه‌رو است که همه آن‌ها می‌توانند بر متغیرهای کلیدی این بازار تأثیر بگذارند. در واقع این ریسک‌ها، چه در حوزه سیاست‌های کلان و چه در بستر تنش‌های منطقه‌ای، به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم روند قیمت‌ها، تقاضا و عرضه مسکن را تغییر می‌دهند. در ادامه، مهم‌ترین ریسک‌های موثر بر روند رشد بازار مسکن در سال آینده را مورد بررسی قرار می‌دهیم:

ریسک «ترامپ ۲»

ریسک ترامپ 2 به چگونگی تعامل غرب با ایران، به‌ویژه در موضوعات مرتبط با برجام و فعالیت‌های هسته‌ای اشاره دارد. درصورتی‌که تغییرات سیاسی در آمریکا به بازگشت سیاست‌های مشابه دوران ریاست‌جمهوری دونالد ترامپ منجر شود، فشارهای اقتصادی و تحریم‌های احتمالی می‌توانند نوسانات شدیدی در بازارهای مالی ایران ایجاد کنند. این شرایط به افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، کاهش میزان ساخت و ساز، کاهش تمایل سرمایه‌گذاران در این حوزه و در نهایت کاهش میزان عرضه منجر می‌شود.

ریسک تنش در منطقه

تحولات نظامی و سیاسی در خاورمیانه مانند جنگ غزه و تجاوزگری‌های اخیر اسرائیل، باعث افزایش تنش‌ها و بی‌ثباتی در منطقه شده‌اند. واکنش‌های نظامی ایران نیز در این معادلات نقش دارد. این وضعیت می‌تواند اثراتی همچون کاهش سرمایه‌گذاری خارجی، افزایش هزینه‌های مرتبط با واردات مصالح و همچنین ایجاد فضای بی‌اعتمادی در بازار مسکن را به دنبال داشته باشد.

ریسک‌های اقتصادی

دسته دیگری از ریسک‌ها وجود دارند که ربطی به مسائل سیاسی منطقه ندارند و بیشتر در حوزه اقتصادی قرار می‌گیرند. این ریسک‌های اقتصادی به سه دسته تقسیم می‌شوند که در ادامه آن‌ها را معرفی می‌کنیم:

• تورم: افزایش مداوم قیمت‌ها به‌ویژه در بخش مصالح ساختمانی، ساخت‌وساز را گران‌تر و در نتیجه قیمت تمام‌شده مسکن را بالاتر می‌برد. همچنین این اتفاقات باعث عرضه محدود مسکن می‌شود و در نتیجه قیمت‌ها بالاتر می‌رود.
• نوسانات نرخ ارز: تغییرات شدید نرخ ارز هزینه‌های مرتبط با واردات مصالح را افزایش می‌دهد و روند رشد بازار مسکن را با چالش‌های مهمی مواجه می‌کند.
• سیاست‌های پولی و مالی: نرخ بهره و سیاست‌های بانکی در حوزه اعطای وام مسکن، می‌تواند تقاضا را به‌شدت تحت تاثیر قرار دهد و نوساناتی در قیمت‌ها ایجاد کند.

سناریوهای بازار مسکن در آینده

عوامل تاثیرگذار بر روند رشد بازار مسکن به همراه ریسک‌های موجود، شرایط حاکم بر منطقه و سیاست‌های ایران و آمریکا باعث می‌شود که چند سناریو مختلف برای بازار مسکن به وجود بیاید. در ادامه هریک از این سناریوها را بیان می‌کنیم تا تصویر روشن‌تری از آینده بازار مسکن داشته باشید:

سناریوی اول: حل مناقشات

در ۶.۵ سال گذشته، ریسک‌های غیراقتصادی تأثیر بیشتری نسبت به عوامل اقتصادی بر بازار مسکن داشته‌اند. رشد بی‌سابقه قیمت واقعی مسکن در دهه ۹۰ (به‌ویژه در سال‌های ۹۷ و ۹۸) ناشی از خروج آمریکا از برجام و افزایش ریسک‌های سیاسی بود. در مقابل، نرخ رشد نقدینگی در این دوره تغییر چندانی نداشته است که این امر نشان می‌دهد تحولات سیاسی نقش اصلی را ایفا کرده‌اند.

در سناریوی «حل مناقشات»، فرض می‌شود که با رفع یا کاهش محسوس ریسک‌های سیاسی مانند موضوع برجام و تنش‌های نظامی، بازار به شرایط آرامش سال‌های ۹۴ و ۹۵ و همچنین ۱۴۰۰ بازگردد. در این سال‌ها، تورم مسکن به‌طور چشمگیری کاهش یافت (۵ درصد در سال‌های ۹۴ و ۹۵) و «قیمت واقعی» نیز افت کرد. در واقع این آرامش ناشی از کاهش انتظارات تورمی و فضای مثبت سیاسی بود.

در صورت تحقق این سناریو، می‌توان انتظار داشت که قیمت اسمی مسکن ثابت بماند یا حتی کاهش پیدا کند و قیمت واقعی نیز برای مدتی روند نزولی داشته باشد. مشابه سال ۱۴۰۰ که تورم سالانه مسکن از ۸۰ درصد به ۳۲ درصد کاهش یافت و قیمت واقعی افت ۸ درصدی را تجربه کرد.

سناریوی دوم: ریسک شبیه سال‌های ۹۷ تا ۹۹

در این سناریو، فرض بر آن است که شرایط بیرونی بازار مسکن دوباره به وضعیت سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بازگردد. در این بازه زمانی، خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام آغاز شد و تأثیر عمیقی بر بازار گذاشت. همچنین در این مقطع، شاخص قیمت آپارتمان به‌صورت جهشی افزایش یافت و بازار وارد دوره‌ای تاریخی از رکود تورمی شد.

در آن بازه زمانی بازار مسکن ویژگی‌های خاصی داشت که یکی از مهم‌ترین آن‌ها تورم شدید بود. در واقع تورم بازار مسکن در این دوره به سه برابر میانگین تاریخی خود رسید. همچنین ویژگی‌های دیگری مانند افزایش تقاضای خرید سرمایه‌ای ملک و رکود سنگین خرید مصرفی روند رشد بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد.

سناریوی سوم: وضعیت برزخی بازارها

در سناریو وضعیت برزخی، بازار مسکن در شرایطی مشابه سال‌های ۱۴۰۱ و بخشی از ۱۴۰۲ قرار می‌گیرد. این دوره به دلیل نوسانات ناشی از مذاکرات بین‌المللی و تصمیمات سیاسی، حالتی «برزخی» پیدا کرده بود. در واقع این وضعیت با فراز و فرود انتظارات درباره نتیجه مذاکرات و آزادسازی منابع بلوکه‌شده کشور مشخص می‌شود.

برای اینکه بیش از پیش با وضعیت برزخی بازارها آشنا شوید و دید بهتری نسبت به این سناریو پیدا کنید، در ادامه مهم‌ترین ویژگی‌‌های این دوره را بیان می‌کنیم:

• نوسانات وابسته به انتظارات: هر بار که بازارها نسبت به نتیجه مثبت مذاکرات خوش‌بین می‌شدند، تقاضای خرید در بازارهای دارایی مانند دلار و سکه کاهش پیدا می‌کرد. البته عدم قطعیت کلی باعث انتقال بخشی از این تقاضا به بازار مسکن می‌شد.
• تورم مسکن و تاثیر نرخ ارز: رشد تورم مسکن در این دوره به شدت تحت تاثیر نوسانات نرخ دلار بود. برای مثال، در سال ۱۴۰۰ نرخ دلار با ثبات نسبی همراه بود و قیمت مسکن نیز به‌طور نسبی ثابت ماند، اما در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، افزایش نوسانات ارزی باعث رشد ۴۶ درصدی و ۶۵ درصدی قیمت مسکن شد.
• تغییرات قیمت واقعی: در سال ۱۴۰۰، ثبات نسبی به کاهش ۸ درصدی قیمت واقعی مسکن منجر شد. البته در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، این شاخص با رشد صفر و سپس افزایش ۲۴ درصدی روبه‌رو شد که نشان‌دهنده تاثیر مستقیم شرایط برزخی بر بازار است.

سناریو چهارم: ادامه تنش در منطقه

سناریوی چهارم که مشابه وضعیت بازار مسکن از ابتدای ۱۴۰۳ تا کنون است، تحت تأثیر تنش‌های نظامی قرار دارد. در واقع این تنش‌ها موجب جدا شدن روند قیمت مسکن از دلار شد و ارتباط تورم دلار با تورم مسکن را ضعیف‌تر کرد. دلیل این تغییر، کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن به‌ویژه در شرایط بحرانی است.

در پنج‌ماه نخست سال ۱۴۰۳، رشد نقطه‌ای قیمت دلار به ۲۰ درصد رسید، اما رشد قیمت مسکن تنها ۱۵ درصد بود. همچنین، نوسانات ماهانه قیمت دلار بیشتر از نوسانات مسکن بود که این امر نشان می‌دهد بازار مسکن کمتر از بازار دلار تحت تأثیر تحولات سیاسی قرار گرفته است.

در صورت مواجهه با این سناریو، احتمالاً بازار مسکن وارد دوره‌ای از ثبات نسبی می‌شود و از جهش قیمت‌ها فاصله می‌گیرد. در واقع این دوره‌ی «گذار از جهش» که از نیمه اول سال ۱۴۰۳ آغاز شده است، احتمالا تداوم پیدا کند.

پیش‌بینی و نظرات کارشناسان درباره آینده بازار مسکن

ازآنجایی‌که روند رشد بازار مسکن موضوع بسیار مهمی برای خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران است، کارشناسان مختلفی درباره آینده آن نظرات خود را بیان کرده‌اند. در ادامه مهم‌ترین نظرات و پیش‌بینی‌های انجام شده توسط کارشناسان را بیان می‌کنیم تا بیشتر از پیش در جریان روند بازار مسکن و نوسانات اقتصادی آن قرار بگیرید:

نظرات و پیش‌بینی‌های حسن محتشم درباره آینده بازار مسکن

حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است بازار مسکن در شرایط مشابه سال‌های ۹۱ تا ۹۶ قرار دارد، با این تفاوت که فشار تقاضای ناشی از کسری هفت میلیون واحد مسکونی در حال حاضر می‌تواند به تغییرات اساسی در قیمت‌ها منجر شود.

آقای محتشم تأکید می‌کند که رکود فعلی بازار، ناشی از حرکت قیمت‌ها زیر نرخ تورم و نبود تقاضای واقعی است. البته ورود تقاضای جدید احتمالا جهش‌های قیمتی مشابه دوره ۹۷ تا ۱۴۰۱ ایجاد کند، زیرا قیمت‌های فعلی برخلاف برخی گمانه‌ها، همچنان ظرفیت افزایش دارند.

محتشم بر ضرورت تغییر سیاست‌های دولت تأکید کرده است و دخالت‌های مستقیم را ناکارآمد می‌داند. ایشان معتقد هستند که واگذاری امور به بخش خصوصی، تسهیل صدور پروانه‌ها و ارائه مشوق‌ها می‌تواند تولید مسکن را افزایش و تقاضای واقعی را پاسخ دهد. او همچنین ایجاد کارگروهی متشکل از کارشناسان و سازندگان در وزارت راه و شهرسازی را راه‌حلی عملی برای مدیریت بهتر این حوزه و کاهش تنش‌های فعلی می‌داند.

نظرات فرشید پورحاجت درباره وضعیت و آینده بازار مسکن

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، معتقد است که بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن چندین شوک قیمتی به ثبات نسبی رسیده است و تغییرات عمده‌ در کوتاه‌مدت پیش‌بینی نمی‌شود. او تأکید می‌کند که اثر شوک‌های تورمی ناشی از بودجه و تحولات اخیر، تاکنون بر بازار مسکن تخلیه شده است و این وضعیت فرصتی مناسب برای خریداران واقعی فراهم می‌کند.

بااین‌حال، پورحاجت هشدار می‌دهد که این ثبات قیمتی ممکن است موقت باشد، زیرا افزایش قیمت مصالح ساختمانی (به‌ویژه سیمان) به دلیل مشکلاتی مانند قطعی برق، می‌تواند بر هزینه ساخت‌وساز و قیمت نهایی مسکن تأثیر بگذارد. او بر اهمیت مدیریت این عوامل برای حفظ پایداری و روند رشد بازار تأکید دارد.

نظر مصطفی قلی خسروی درباره آینده مسکن

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به آینده‌ای نسبتا آرام برای بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۳ امیدوار است. او با اشاره به رکود بازار و کاهش قدرت خرید، پیش‌بینی می‌کند که قیمت‌ها افزایش قابل توجهی نخواهند داشت. خسروی این دوره را فرصتی مناسب برای خریداران می‌داند، چرا که امکان جهش قیمتی در آینده دورتر وجود دارد.

نظر مهدی سلطان محمدی درباره آینده مسکن

مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن، چشم‌انداز متفاوتی ارائه می‌دهد و از احتمال افزایش ۳۰ درصدی قیمت‌ها تا پایان سال 1403 خبر می‌دهد. او این رشد را نتیجه تورم و بالا رفتن هزینه‌های ساخت‌وساز می‌داند و بر تأثیر متفاوت این افزایش در مناطق مختلف کشور تأکید می‌کند.

نکات مهم برای خریداران و فروشندگان

پیش‌بینی روند رشد بازار مسکن بر اساس احتمالات و وضعیت کنونی انجام می‌شود، به همین دلیل هرگونه اتفاقی که در آینده رخ دهد، احتمالا یک یا چند سناریو جدید را به سناریوهای گذشته اضافه می‌کند. در حال حاضر سرمایه‌گذاری مسکن باید با دانش و آگاهی بیشتری انجام شود تا در آینده چالش‌های بزرگی را به همراه نداشته باشد. برای اینکه بتوانید در این مسیر حرکت‌های بهتری را انجام دهید، باید به‌عنوان فروشنده و یا خریدار، به نکات مهمی توجه داشته باشید.

نکات مهم برای خریداران

در شرایط فعلی بازار، خریداران مسکن فرصت مناسبی برای مذاکره و چانه‌زنی در معاملات دارند. در بسیاری از مناطق، می‌توان واحدهایی را یافت که قیمت آن‌ها کمتر از میانگین قیمت منطقه است. علاوه بر این، برخی فروشندگان حاضر به ارائه شرایط پرداخت انعطاف‌پذیرتر هستند که این امر می‌تواند خرید را برای متقاضیان آسان‌تر کند.

نکات مهم برای فروشندگان

با توجه به وضعیت بازار، انتظار افزایش قیمت در کوتاه‌مدت چندان منطقی به نظر نمی‌رسد و ممکن است فروشندگان با این رویکرد دچار ضرر شوند. همچنین نگهداری واحدهای خالی علاوه بر هزینه‌های نگهداری و قوانین مالیاتی، به دلیل رکود بازار، فشار بیشتری بر فروشندگان وارد می‌کند. در چنین شرایطی، قیمت‌گذاری منطقی و متناسب با واقعیت‌های بازار برای جذب مشتریان ضروری است.

جمع‌بندی

روند رشد بازار مسکن در سال‌های اخیر، تحت تاثیر عوامل متعددی مانند تورم، نرخ بهره بانکی، سیاست‌های دولت، رشد جمعیت  و غیره قرار گرفته است. معمولا افرادی که قصد خرید و فروش مسکن و یا سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند، همواره به دنبال تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های تخصصی هستند تا بهترین و مناسب‌تصمیم را بگیرند.

در این مطلب به طور کامل پیش‌بینی آینده بازار مسکن را از زوایای مختلف بررسی کردیم و در کنار معرفی عوامل تاثیرگذار، تحلیل اقتصادی و سناریوهای آینده را مورد بررسی قرار دادیم. همچنین در نهایت مهم‌ترین نظرات کارشناسان و نکات لازم را بیان کردیم تا به کمک آن‌ها تصمیم درستی اتخاذ کنید.