نحوه کشف قیمت واقعی متر آپارتمان
توسط: ارزیابی قیمت ملک یکی از مهم‌ترین و حیاتی‌ترین مؤلفه‌ها در تصمیم‌گیری‌های مالی و سرمایه‌گذاری بازار مسکن است. در واقع این فرآیند به خریداران و فروشندگان کمک می‌کند تا با آگاهی بیشتری تصمیم‌گیری کنند و حتی تحلیل بازار را با دقت بیشتری انجام دهند.
نوسانات اقتصادی و تغییرات سریع در شاخص‌های بازار یک واقعیت اجتناب‌ناپذیر است که مردم کشور ما را با مشکلات و چالش‌های خاصی مواجه می‌کند. در چنین شرایطی، کشف قیمت واقعی ملک می‌تواند معیاری قابل‌اعتماد برای پیش‌بینی روندهای آینده و کنترل ریسک‌های مالی باشد.
با اینکه ارزیابی دقیق تغییرات بازار و ارزش واقعی ملک اهمیت بالایی دارد، اما هنوز بیشتر افراد اطلاعات زیادی درباره آن ندارند. در این مطلب قصد داریم به طور کامل ارزیابی قیمت ملک را از زوایای مختلف مورد بررسی قرار دهیم و بیشتر از پیش شما را با روش‌های ارزیابی ملک، تاثیر شاخص‌های بازار مسکن بر قیمت ملک و نحوه قیمت‌گذاری آپارتمان و سایر خانه‌ها توسط کارشناسان آشنا کنیم.
روش‌های مختلف ارزیابی قیمت ملک
برای ارزیابی قیمت ملک روش‌های مختلفی وجود دارد، به همین دلیل باید قبل از هرگونه اقدامی برای خرید و یا فروش آپارتمان، اطلاع کاملی درباره آن‌ها داشته باشید. در ادامه هریک از این روش‌ها را معرفی می‌کنیم:
روش اول: تحلیل بازار محلی
ارزیابی دقیق قیمت ملک با روش‌های مختلفی انجام می‌شود، اما بیشتر افراد در ابتدا سراغ بررسی و شناخت دقیق بازار محلی می‌روند. در واقع بازار هر منطقه ویژگی‌های منحصربه‌فردی دارد که می‌تواند قیمت املاک را تحت تاثیر قرار دهد. از جمله این ویژگی‌ها، می‌توان به موقعیت جغرافیایی، دسترسی به امکانات شهری، نرخ رشد منطقه و سطح تقاضا اشاره کرد.
ازآنجایی‌که هریک از این عوامل و ویژگی‌های منحصربه‌فرد تاثیر خاصی در کارشناسی قیمت آپارتمان دارند، باید قبل از هر اقدامی مورد بررسی و تحلیل قرار بگیرند. برای این منظور، می‌توانید از منابع زیر بهره ببرید:
- بررسی داده‌های آنلاین و پلتفرم‌های تخصصی حوزه مسکن
- مطالعه گزارش‌های اقتصادی و مشاهده روندهای منطقه‌ای
- مشورت با کارشناسان محلی املاک و بررسی عمیق‌تر ویژگی‌های منطقه
روش دوم: مقایسه فروش یا بررسی ملک‌های مشابه
یکی دیگر از روش‌های متداول برای ارزیابی قیمت یک ملک، مقایسه قیمت‌های مشابه در همان منطقه است. این روش که با نام «مقایسه فروش» شناخته می‌شود، شامل مقایسه ویژگی‌های مختلف ملکی است. در واقع شما باید ملک موردنظر خود را از لحاظ مساحت، سن ساختمان، نوع ساخت، امکانات موجود و موقعیت مکانی با سایر ملک‌های منطقه مقایسه کنید تا اطلاعات بیشتری درباره بازار آن به دست بیاورید.
در این روش، توجه به قیمت‌های اخیر فروش در همان منطقه و تطبیق آن‌ها با ویژگی‌های ملک مورد نظر می‌تواند به شما کمک کند تا مقایسه قیمت را به بهترین شکل انجام دهید و قیمت دقیق‌تری برای ملک بدست آورید.
روش سوم: استفاده از تخصص کارشناسان حرفه‌ای
برای ارزیابی قیمت ملک و کسب اطلاعات دقیق درباره قیمت واقعی آن، مشاوران و کارشناسان حرفه‌ای این حوزه می‌توانند شما را راهنمایی کنند. در واقع این کارشناسان با تجربه و دانش گسترده‌ای که در زمینه تحلیل بازار و میزان عرضه و تقاضا دارند، می‌توانند به شما کمک کنند تا قیمت منصفانه ملک را بهتر درک کنید.
معمولا کارشناسان حرفه‌ای از ابزارها و روش‌های تحلیلی پیشرفته‌ای برای تخمین قیمت استفاده می‌کنند که بر اساس داده‌های واقعی و به‌روز بازار هستند. با کمک این کارشناسان می‌توانید از قیمت‌های غیرمنصفانه جلوگیری کنید و ارزیابی دقیقی از ملک مورد نظر به دست بیاورید.
روش چهارم: بررسی هزینه‌های بازسازی آپارتمان
برای ارزیابی دقیق قیمت ملک، باید میزان بازسازی آن را هم در نظر بگیرید. معمولاً ملک‌هایی که نیاز به بازسازی دارند، قیمت کمتری دارند، اما برای تعیین قیمت واقعی آن‌ها باید هزینه‌های لازم برای بهبود ملک را نیز در نظر بگیرید.
با تخمین قیمت بازسازی ملک، می‌توانید ارزیابی بهتری انجام دهید و در نهایت قیمت ملک را دقیق‌تر و اصولی‌تر تعیین کنید. نکته مهمی که باید در اینجا به آن توجه داشته باشید این است که گاهی اوقات بازسازی برخی از قسمت‌ها می‌تواند ارزش ملک را به اندازه‌ای افزایش دهد که از هزینه‌های انجام‌شده فراتر برود. دقیقا به همین خاطر است که برخی از افراد قبل از فروش آپارتمان، بازسازی قسمت‌های لازم را انجام می‌دهند تا سود بیشتری کسب کنند.
روش پنجم: تحلیل عوامل اقتصادی و سیاسی
ازآنجایی‌که عوامل اقتصادی و سیاسی کلان نیز نقش مهمی در ارزیابی قیمت ملک دارند، باید قبل از اقدام برای خرید و یا فروش آپارتمان آن‌ها را بررسی کنید تا اطلاعات دقیقی درباره قیمت واقعی به دست بیاورید. در واقع شرایط اقتصادی مانند نرخ تورم، نرخ بهره بانکی و سیاست‌های دولتی می‌توانند به شدت بر بازار املاک تأثیر بگذارند و در زمان کوتاهی قیمت ملک را با تغییرات قابل‌توجهی مواجه کنند.
برای مثال، تغییرات در نرخ بهره بانکی می‌تواند بر قدرت خرید و تقاضای بازار اثر بگذارد و در نتیجه قیمت‌ها را تغییر دهد. همچنین، سیاست‌های دولتی مانند برنامه‌های حمایتی یا محدودیت‌های ساخت‌وساز نیز ممکن است بر عرضه و تقاضای ملک تأثیرگذار باشند.
روش ششم: استفاده از ابزارهای آنلاین ارزیابی قیمت ملک
یکی از روش‌های بسیار آسان برای ارزیابی قیمت ملک، استفاده از ابزارهای آنلاین است. این ابزارها معمولاً از داده‌های بازار مانند قیمت‌های فروش گذشته و ویژگی‌های مشابه ملک‌ها برای ارائه یک قیمت تقریبی استفاده می‌کنند. اگرچه این ابزارها قادر به تعیین قیمت دقیق ملک نیستند، اما می‌توانند به‌عنوان یک راهنمای اولیه مفید باشند و به شما کمک کنند تا یک تخمین تقریبی از قیمت بازار ملک به دست بیاورید.
روش هفتم: توجه به پتانسیل رشد ملک در آینده
اینکه ملک موردنظر شما در آینده تا چه اندازه رشد می‌کند، تاثیر زیادی در قیمت واقعی آن دارد. در واقع یکی از نکات مهم در ارزیابی قیمت ملک، توجه به پتانسیل رشد آینده منطقه است. مناطقی که در حال توسعه هستند یا قرار است پروژه‌های عمرانی و زیرساختی در آن‌ها اجرا شود، معمولاً با افزایش قیمت ملک مواجه می‌شوند.
بررسی طرح‌های توسعه منطقه‌ای می‌تواند به شما کمک کند تا تصویر بهتری از روند قیمت‌ها در آینده داشته باشید. در واقع، انتخاب ملکی در یک منطقه با پتانسیل رشد می‌تواند در درازمدت منجر به افزایش ارزش آن شود.
نقش شاخص‌های بازار در ارزیابی قیمت ملک
شاخص‌های بازار مسکن یکی از موضوعات بسیار مهم است که می‌تواند اطلاعات خاصی در زمینه ارزیابی قیمت ملک ارائه کند. در واقع باید بدانید که شاخص‌های بازار مسکن تاثیر مستقیمی روی قیمت واقعی ملک ندارد، اما به کمک آن‌ها می‌توانید اطلاعات دقیقی درباره وضعیت ملک و قیمت واقعی آن کسب کنید.
شاخص‌های کلیدی بازار مسکن انواع مختلفی دارند و هرکدام اطلاعات خاصی را درباره وضعیت ملک و قیمت آن ارائه می‌کنند. در ادامه این شاخص‌های مهم را معرفی می‌کنیم تا به کمک آن بتوانید قیمت ملک موردنظر خود را تخمین بزنید.
شاخص قیمت مسکن (Housing Price Index – HPI)
شاخص قیمت مسکن (HPI) می‌تواند تغییرات قیمت املاک در یک منطقه خاص را به شما نشان دهد تا به کمک آن روند صعودی و یا نزولی قیمت ملک را تشخیص دهید. همچنین این شاخص در بازارهایی که تحت تاثیر شرایط اقتصادی مانند نرخ بهره و تورم هستند، اطلاعات دقیقی درباره قدرت خرید خانوارها ارائه می‌کند.
شاخص نرخ بهره و وام‌های مسکن
نرخ بهره یکی از عوامل کلیدی است که تأثیر مستقیمی بر توان مالی خریداران مسکن دارد. زمانی که نرخ بهره افزایش پیدا کند، هزینه‌های وام برای خریداران بیشتر می‌شود و این موضوع می‌تواند باعث کاهش تقاضا در بازار مسکن شود. طبیعتا کاهش تقاضا باعث پایین آمدن قیمت ملک می‌شود و شما می‌توانید به کمک کارشناسان اطلاعات دقیق‌تری درباره قیمت واقعی آپارتمان موردنظر خود به دست بیاورید.
از طرفی دیگر، برای سرمایه‌گذاران پیگیری روند تغییرات نرخ بهره می‌تواند اطلاعات مهمی را برای شناسایی زمان مناسب خرید یا فروش ملک فراهم کند، زیرا نوسانات نرخ بهره تأثیر زیادی بر تصمیمات خرید و فروش در بازار مسکن دارد.
نسبت عرضه به تقاضا
این شاخص به تفاوت میان تعداد املاک قابل فروش و تعداد خریداران اشاره دارد و یکی از فاکتورهای مهم در تحلیل بازار و رسیدن به قیمت واقعی ملک است. زمانی که تعداد املاک بیشتر از تقاضا باشد، معمولاً شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود و بازار به سمت رکود حرکت می‌کند. ارزیابی این نسبت به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا وضعیت فعلی بازار را درک کنند و تشخیص دهند که در کدام مرحله از چرخه اقتصادی قرار دارند. همچنین به شما کمک می‌کند که اطلاعات بیشتری درباره قیمت آپارتمان به دست بیاورید و بدانید که آیا قیمت آن واقعی است و یا باید آن را تغییر دهید.
نرخ خالی بودن املاک
نرخ خالی بودن املاک نشان‌دهنده درصد خانه‌های خالی در یک منطقه خاص است. درصورتی‌که نرخ خانه‌های خالی بالا باشد، کاهش تقاضا یا مازاد عرضه در آن منطقه تأثیر منفی بر ارزش املاک و جذابیت سرمایه‌گذاری می‌گذارد. طبیعتا در چنین شرایطی، قیمت واقعی ملک پایین‌تر می‌آید.
شاخص دسترسی به مسکن
شاخص دسترسی به مسکن توانایی مالی خانوارها برای خرید مسکن را نشان می‌دهد و مشخص می‌کند که چه درصدی از درآمد یک خانواده برای خرید ملک باید صرف شود. شاید از خودتان سوال کنید که این شاخص چگونه در ارزیابی قیمت ملک به ما کمک می‌کند؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که هرچه دسترسی به مسکن بیشتر باشد، معمولاً تقاضا در بازار بالا می‌رود که می‌تواند سیگنالی مثبت برای سرمایه‌گذاری در آن بازار باشد. در واقع هرچه تقاضا بیشتر شود، قیمت واقعی ملک و آپارتمان هم بیشتر می‌شود.
سرمایه‌گذاری‌های ساخت و ساز
برای ارزیابی قیمت واقعی ملک و آپارتمان، حتما شاخص سرمایه‌گذاری ساخت و ساز را بررسی کنید. معمولا زمانی که این شاخص کاهش پیدا می‌کند، رونق بازار مسکن هم پایین می‌آید. در چنین شرایطی می‌توان شاه کاهش قیمت واقعی ملک بود. البته درصورتی‌که شاخص سرمایه‌گذاری ساخت و ساز در یک منطقه بالا رفت، باید انتظار افزایش پتانسیل بازار و قیمت ملک را داشته باشید.
فرمول‌ها و تکنیک‌های قیمت‌گذاری ملک توسط کارشناسان
کارشناسان حوزه ملک برای اینکه قیمت یک آپارتمان و یا هر خانه دیگری را تعیین کنند، معمولا فرمول‌ها و تکنیک‌های خاصی را به کار می‌گیرند. روندی که این افراد برای تعیین قیمت در پیش می‌گیرند، بر اساس ارزش واقعی آپارتمان نوساز است، یعنی ابتدا بر اساس معاملات واقعی ارزش آپارتمان نوساز آن منطقه را محاسبه می‌کنند و سپس برای تعیین قیمت یکی از دو روش زیر را به کار می‌گیرند:
روش جدولی
در روش جدولی، برای ارزیابی قیمت ملک و تعیین قیمت آن، ضریب‌هایی برای هر سال از عمر مفید ساختمان در نظر گرفته می‌شود که نشان‌دهنده میزان کاهش قیمت ملک در طول زمان است. معمولا این ضریب‌ها بر اساس وضعیت ساختمان توسط کارشناسان تعیین می‌شوند.
برای استفاده از این روش، ابتدا قیمت یک واحد آپارتمان نوساز را در نظر می‌گیرید. سپس ضریب مربوط به عمر ملک را در آن ضرب می‌کنید تا قیمت پایه برای یک متر آپارتمان مشخص شود
برای مثال، اگر قیمت هر متر آپارتمان نوساز در یک منطقه 50.000.000 تومان باشد و بخواهیم قیمت یک متر آپارتمان 10 ساله مشابه همان خانه نوساز را محاسبه کنیم، باید ضریب 79.75% را در قیمت نوساز ضرب کنیم. به این صورت:
50.000.000 × 79.75% = 19.930.000 تومان
البته قبل از اینکه برای اجرای روش جدولی اقدام خاصی را انجام دهید، باید به سه نکته بسیار مهم دقت کنید. این نکات مهم عبارت‌اند از:
- ملک و یا آپارتمان مورد نظر شما باید از نظر ویژگی‌های کلی مانند امکانات مشاعی (پارکینگ، انباری، تعداد طبقات و واحدها) و نوع سند، مشابه ملک نوساز باشد.
- هر دو ملک باید از نظر وضعیت (خام یا تجهیز شده) شباهت کاملی باهم داشته باشند.
- اگر ملکی ویژگی‌های اضافی داشته باشد، باید ابتدا قیمت آن‌ها را محاسبه کنید. هنگامی که قیمت را به دست آوردید، باید آن را از قیمت کل ساختمان (قیمتی که به‌وسیله روش جدول به دست آمده است) کسر کنید. همچنین برای هزینه بازسازی ساختمان (در صورت نیاز به بازسازی) باید همین کار را انجام دهید.
روش یک و نیم درصد
در روش یک و نیم درصد، ارزش ملک بر اساس سال‌هایی که از عمر ساختمان گذشته است، کاهش پیدا می‌کند. در واقع برای هر سال از عمر ساختمان، 1.5 درصد از قیمت نوساز کم می‌شود. این یعنی هرچه ساختمان قدیمی‌تر باشد، درصد بیشتری نسبت به قیمت نوساز کم می‌شود.
برای مثال، فرض کنید قیمت هر مترمربع یک آپارتمان نوساز خام در یک منطقه 50.000.000 تومان باشد و شما می‌خواهید قیمت یک آپارتمان 10 ساله مشابه را محاسبه کنید. برای انجام این کار باید مراحل زیر را انجام دهید:
- ابتدا درصد کاهش را محاسبه می‌کنیم:
1.5% × 10 سال = 15% کاهش قیمت - سپس مقدار کاهش قیمت را به دست می‌آوریم:
15% × 50.000.000 = 7.500.000 تومان - نهایتاً این مقدار را از قیمت نوساز کم می‌کنیم:
50.000.000 – 7.500.000 = 42.500.000 تومان برای هر مترمربع
توجه داشته باشید که نکات روش جدولی برای این روش هم وجود دارند و شما باید به آن‌ها توجه داشته باشید. همچنین باید بدانید که معمولا نتایج این دو روش به هم نزدیک است، اما برای اینکه دقت را بالاتر ببرید، می‌توانید میانگین هر دو روش را به‌عنوان قیمت پایه در نظر بگیرید. همچنین در اجرای این روش‌ها، باید بدانید که ساختمان‌های یک تا سه سال ساخت، اگر از نظر ظاهری و کیفیت در وضعیت مطلوبی باشند، معمولاً قیمت مشابه نوساز دارند.
بهترین روش برای اطلاع از قیمت واقعی مسکن و سرمایه‌گذاری مطمئن
بدون شک ارزیابی قیمت ملک و اطلاع از قیمت دقیق آن، یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای تصمیم‌گیری هوشمندانه در خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری این حوزه است. برای انجام این کار روش‌های مختلفی وجود دارد، اما برای اینکه خیلتان بابت اطلاعات حوزه مسکن و سرمایه‌گذاری در آن راحت باشد، باید از بهترین پلتفرم‌های این حوزه استفاده کنید.
فراسواپ به‌عنوان یک پلتفرم پیشرفته، امکان خرید، فروش و تبدیل دارایی‌هایی مانند ارزهای دیجیتال، طلا و حتی متراژ آپارتمان را فراهم می‌کند. در واقع این پلتفرم به شما اجازه می‌دهد با حداقل سرمایه (مثلاً ۵۰ هزار تومان) سرمایه‌گذاری لازم در بازار مسکن را انجام دهید و بعد از ارزیابی قیمت ملک، هر چند متر از یک واحد مسکونی را در مناطق مختلف تهران خریداری کنید. برای دریافت راهنماهای خرید، فروش و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، همین حالا به سایت فراسواپ بروید و از خدمات منحصربه‌فرد آن استفاده کنید.
جمع‌بندی
ارزیابی قیمت ملک یکی از مهم‌ترین موضوعات در تصمیم‌گیری‌های مرتبط با خرید و فروش املاک است. در این مطلب ابتدا روش‌های متنوع ارزیابی ملک را مورد بررسی قرار دادیم و سپس تاثیر شاخص‌ها بازار مسکن بر قیمت نهایی ملک را بیان کردیم. در نهایت نحوه قیمت‌گذاری آپارتمان‌ها و سایر خانه‌ها توسط کارشناسان حرفه‌ای را شرح دادیم و به شما گفتیم که بهترین روش برای اطلاع از قیمت آپارتمان و خرید خانه کدام است.
